潘石屹试水办公室在线短租O2O究竟为啥?
创建时间:2015-01-11 00:56
简介:

潘石屹终于来了。


此前数月,关于SOHO中国转型的传闻就没断过。


  • 2014年8月份,SOHO中国修改《租赁白皮书》:(公司自持物业)不接受带有分租性质的客户,比方商务中心、孵化器、俱乐部等业态。

  • 2014年10月,长城脚下的公社某负责人被任命新项目负责人……

  • 2014年11月,望京SOHO 3Q办公室家具招标……

  • 2015年1月,SOHO 3Q出世,潘石屹和张欣夫妇亲自为它接生。


现在终于真相大白了,原来潘石屹也赶时髦,试图借互联网思维转型,玩一把O2O模式的办公室在线短租,包括短至一周的工位出租,选房(位)、预订、合同、支付都在网上完成。


可是,如今互联网早晋升为移动互联网,无论是传统行业的酒店,还是新兴领域短租公寓,O2O早已得到验证。另一方面,从租写字楼(面积)到租工位,是降维玩法,那么潘石屹究竟在想什么呢?


一、SOHO中国要改革,换玩法


拿地受阻、却精于“低吸高抛”,老潘在圈里被认为是投机客,而这种“收购—包装—销售”的方式在北京嘉盛中心、上海中山广场(原长宁商业中心)屡试不爽。


虽然比开发商的重资产模式取巧很多,但老潘仍然认为这种方式不够“轻资产”,于是便有了2011年那次销售人员变动。时下互联网浪潮兴趣,老潘必然尝试,用他接受采访的话说:互联网高效率、低成本,哪怕错了也要试。


二、经济结构的变化趋势


中小企业有很大提升空间(对比发达国家),企业分工衍变社会分工——企业的分化是必然趋势,会有越来越多中小企业、小微企业的诞生。


受国家层面的支持,在工商登记制度改革后的9个月里,全国新登记市场主体达1004.7万户,其中新登记企业286.6万户,同比增长54%。(联合办公服务商WeWork估值50亿的背景是美国有超过1000万的“个体户”,以及每年14%的增长。)


三、租面积降为租工位后,化整为零的共享经济和“波及效应”


一方面服务新客户的边际成本趋向为零,有机会降低门槛获取更大的市场容量。另一方面价值**化,甚至“更大化”,简单的例子就是健身会员卡,产生超过100%的收益。


四、灵活办公的需求


包括时间、空间、地点三重因素,这点在老潘接受采访时亦有提及:罗永浩租了一层,后来想退,结果刚退了没几天又要租。而不管老潘是否承认(推广文案中否定服务式办公室模式),这种灵活办公实际上是服务式办公室的基本属性,至少满足以下三类客群:


  1. 灵活时间:偶然临时使用;

  2. 弹性空间:团队人员变化;

  3. 多地点:差旅移动办公(连锁)。


同时,在每个写字楼配置一定比例面积的灵活办公场所(北京CBD几乎每个**写字楼中都有商务中心进驻),也有助于增加客户黏性,这点也是老潘所希望的,SOHO中国《租赁白皮书》中也有客户可以短期续租三个月的客户挽留策略。


商务中心的客户在所属写字楼内扩租了几百平,或者,写字楼的客户临时在商务中心短租数月,这是很多写字楼都会发生的事情。


五、**猜猜价格吧


选址考虑“公里GDP”和“服务业GDP”——后者代表的第三产业利润空间远大于其他行业。这说明服务对象即使不是高大上,也至少不是屌丝创业。


按照望京SOHO官网**报价6.5元(不含物业费)来猜测工位月租,不考虑运营支出的因素下,每个工位的月租成本在1200-1500之间(含公摊面积因素)。换作下一个启动项目光华路SOHO二期,官网报价**租金10.08元,工位成本则是1700-2000元。


PS:开发商转型运营商有哪些?


  • 同为万通六君子中的冯仑在北京CBD万通中心D座弄了两个楼层。

  • 国字号中粮地产在中粮广场B座设立商务中心。

  • 台资企业远雄集团,在北京、上海、台湾开设商务中心。

(本文转自虎嗅